Investir dans des appartements à louer : le jeu en vaut-il la chandelle

D’une manière générale, celui qui achète un bien en location fait une véritable affaire, mais il doit avoir l’argent en main et attendre la bonne occasion, en profitant peut-être de l’état de nécessité du vendeur, après quoi il suffit de revendre l’appartement – mais dans ce cas aussi sans précipitation – pour percevoir la considérable plus-value. Vous pouvez également conserver le bien loué pendant une période plus ou moins longue et percevoir un revenu mensuel.

1) INVESTIR DANS UN BIEN IMMOBILIER QUI PROCURE UN REVENU

Le rendement d’un investissement immobilier qui garantit un revenu mensuel provenant du loyer payé par le locataire est devenu très compétitif par rapport aux investissements classiques des épargnants français : autrefois, les BOT et autres obligations d’État, aujourd’hui les fonds communs de placement obligataires et autres. Il est évident que l’investissement dans un bien immobilier qui donne un revenu parce qu’il est loué est, du point de vue du revenu annuel obtenu, d’autant plus intéressant que le rendement des obligations – rendement qui est dans une certaine mesure lié à l’inflation – est bas et (si l’on achète en prenant un crédit hypothécaire), que les taux hypothécaires sont bas. Dans tous les cas, si vous achetez le bien déjà loué lorsque vous êtes au bas du cycle immobilier, vous pouvez gagner beaucoup en le revendant gratuitement après quelques années. Découvrez de nombreux biens sur Dividom et soyez conseillés au mieux.

2) ACHETER UNE MAISON AVEC UNE HYPOTHÈQUE ET LA METTRE EN LOCATION

Dans les années 1950 et 1960, il n’était pas difficile d’investir dans une propriété louée : il suffisait de sortir de sa poche une petite partie du coût de la maison et de contracter une hypothèque, qui pouvait être facilement remboursée par le loyer. Est-ce encore possible aujourd’hui ? Il est certain que les prix de l’immobilier sont aujourd’hui plus élevés qu’il y a quelques générations, car le nombre de mois de salaire nécessaires pour acheter une propriété a augmenté de manière disproportionnée. Ainsi, même si vous pouvez prétendre à un prêt hypothécaire, vous devez mettre une somme importante de votre poche – 25 % du coût de la propriété. De plus, même si l’on dispose de la fortune familiale pour payer cette somme, compte tenu de la précarité du travail et de la rareté des contrats à durée indéterminée, peu de jeunes peuvent aujourd’hui prétendre à un prêt tel qu’un prêt hypothécaire. Par conséquent, il existe aujourd’hui d’autres moyens de faire des affaires avec les maisons.

3) L’AVANTAGE D’ACHETER DES MAISONS QUI SONT DÉJÀ LOUÉES

Une façon extrêmement intéressante de faire un bon investissement dans l’immobilier est sans aucun doute d’acheter un appartement déjà loué, puisque ce type de maisons coûte 25-30% moins cher que les maisons vacantes, et de les revendre tôt ou tard une fois qu’elles ont été libérées par le locataire, ce qui est généralement faisable en quelques années. Par conséquent, non seulement ils coûtent moins cher et il est donc plus facile de se les offrir, mais si nous les achetons avec une hypothèque (qui couvre 75 % du coût de la propriété), c’est comme si nous récupérions virtuellement les 25 % que nous devons ajouter de notre poche, puisque lorsque nous allons revendre la maison – une fois qu’elle a été libérée par le locataire – nous pourrons réaliser une plus-value économiquement intéressante. Bien sûr, pour que ce dernier soit réellement de 25% ou même beaucoup plus, il faut acheter et vendre dans les bonnes phases du cycle immobilier : en pratique, il faut acheter au minimum (ou au moins, dans une phase ascendante) du cycle et revendre à un maximum du marché.

4) COMBIEN POUVEZ-VOUS GAGNER EN LOUANT UN APPARTEMENT ?

Si vous ne comptez pas tirer profit de la réévaluation du bien parce que le marché risque de stagner, vous devez recevoir un loyer correspondant au capital investi. Les petits appartements de bonne qualité situés dans des zones prestigieuses ou de qualité dans les zones centrales ou semi-centrales des grands centres urbains sont plus rentables en pourcentage du capital investi, et sont également toujours très demandés par les acheteurs et s’apprécient davantage avec le temps. Le rendement brut d’un bien est de l’ordre de 5 à 6 % par an sur le prix du bien, mais seulement pour les petits appartements d’environ 50 mètres carrés : dès que la surface augmente, il diminue de près de la moitié. Dans ce cas, le rendement effectif – c’est-à-dire après impôt – dépasse rarement 2 % par an.

5) POURQUOI IL N’EST PAS INTÉRESSANT DE LOUER DES MAISONS EN PLEINE PROPRIÉTÉ

Le faible revenu annuel que l’on peut tirer d’une redevance locative ne justifie généralement pas l’achat d’une maison vacante pour ensuite la louer, même si cela reste l’investissement immobilier le plus courant pour ceux qui achètent une maison comme refuge. En effet, si, à un moment donné, nous devons revendre le bien et qu’au moment de le faire, il n’est pas vacant, nous perdrons au moins 20 % de sa valeur (tous les autres facteurs étant égaux), alors que cela ne se produit pas si l’appartement était déjà loué au moment de l’achat. En revanche, si vous voulez éviter tout risque, vous devez le laisser vacant. En revanche, si vous investissez dans une maison déjà louée, vous n’avez pas de chance de la revendre louée et vous ne bénéficierez pas de la plus-value, mais si tout se passe bien – d’ailleurs, le nouveau propriétaire reprend la procédure d’expulsion au même point qu’il l’était avec l’ancien locataire – généralement dans les 5 à 8 ans environ, nous pouvons la revendre libre (après l’avoir louée avec un rendement intéressant) et faire un bon bénéfice.

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